旧改，一个深不见底的大坑！

文章开始，先讲一个我朋友的真实故事。

2002年，朋友买入了罗湖区松泉公寓的一套56平小两居，当年买入价只有20几万。这个户型目前的成交价是300万，从这个角度来说他当然是大赚特赚。

松泉公寓建于1990年，楼盘老旧，品质很差，早在2005年，松泉公寓的9、10、11栋楼就被鉴定为危楼，急需拆迁改造。

从那个时候起，旧改的传闻就一直笼罩着松泉公寓，我朋友自然喜孜孜地等待拆迁。

我去过朋友家两次，松泉公寓是开放式小区，环境乱品质差，楼盘外观看起来比实际年龄还要破败，房子是筒子楼的格局，户型糟糕，厨房卫生间都在阳台上，还有一个房间是暗房，可以说毫无居住品质可言。

我劝过好几次让朋友换房，但每次朋友都说，马上要拆迁了，还买什么房，拆迁赔付比例至少1：1.3，到时再花钱买点面积，换一套九十平左右的多好。

时不时地，朋友都有最新消息告诉我，比如开发商已经确定了，拆迁办已经入住了，开始填写意愿征集表了等等。

这样一年年过去了，朋友信心十足的等了14年。

这14年间，深圳房价涨了至少12倍，我这位朋友结了婚也生了子，孩子已经八岁。

因为不买房，朋友用手里的钱前后换了两辆车，家庭消费不低，还经常旅游。但直到今天，一家三口仍然蜗居在这套破败的小房子里，等待传说中的拆迁。

我帮他算了算，朋友今年四十岁，假如运气好，五年后终于有新开发商接手这一项目，并启动旧改签约；

再假定签约非常顺利，三年就能完成；然后开始拆迁和新建，等待回迁一般需要四年的周期，5+3+4=12年，也就是说，等朋友住上新房，已经52岁了。

我这位朋友，23岁住进松泉公寓，26岁开始等待拆迁，经过漫长的26年，一直等到52岁，终于住上了梦寐以求的新房子，而他人生中最有价值的30年，都搭在了这套破房子里。

这还是我所说的最乐观情况，实际现在松泉公寓的旧改停滞不前，等待周期很可能是二十年甚至更久。

更要命的是，等待了十几年拆迁，我这位朋友现在已经换不起房子了。

这只是深圳旧改的一个普通案例，类似的案例还有很多很多。

比如上步码头的南华小区，多年前就被鉴定为危楼。

早在2003年，业主就接到旧改通知开始赶租客了，直到今天，南华小区还好端端地站在那里，身子骨似乎比当年还更硬朗了。

深圳旧改为什么这么难?

最大原因是深圳政府对于旧改签约率的高标准。

2017年1月5日，深圳政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。

措施明文规定：因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

很多人不能理解为什么要定100%的高标准?

这是因为，100%的签约率，可以有效避免强拆，只要强拆，就有可能导致恶性事件，甚至闹出人命，这是政府最不愿意看到的。

对于政府来说，把旧改界定为开发商与小区业主之间的商业行为，政府不介入或偏袒任何一方，既不会用行政手段促使业主签约，也不会促使开发商提高补偿标准。

政府置身于事处，但是，100%的签约率几乎卡死了旧改的可能，因为每个小区都必定有钉子户存在，而这个100%的签约率，又给了钉子户撑腰的政府文件背书。

2010年，深圳推出首批旧住宅区改造计划，共包括桥东片区、木头龙小区、金钻豪园、龙溪花园、华泰小区、南园新村、鹤塘小区、沙河商城和海涛花园九个小区。

八年之后，只有鹤塘小区完成了100%的签约率。

这个被当做深圳拆迁典范小区的签约过程是这样的：

2010年，鹤塘小区被列入旧改更新计划后，开发商深业沙河就进驻小区开始谈判。

谈判四年之后，仍有三户钉子户拒不签约，又经过了654天的艰难博弈，鹤塘小区的最后一户居民终于在2016年9月22日搬离。

六年谈判完成100%签约，这已经是深圳的旧改签约最快记录，创造了又一项深圳奇迹。

对比鹤塘小区，深圳不少有旧改意向的小区已经谈了近二十年，签约率仍然不到90%，不少开发商最终选择放弃，撤场。

最著名的莫过于木头龙小区旧改。

木头龙小区，位于罗湖区的文锦中路，建于1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。

2007年，益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。

10年之后，2016年底，木头龙还有30多户业主坚持不签约，签约率虽然已达到了98%，但只要还有一户不签，签约率就是0。

更要命的是，早在2011年，益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼，想以此督促剩余钉子户签约，结果是搬起石头砸了自己的脚。

拆掉旧楼之后，益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金，每年支付的租金和各项费用超过1.5亿。

这下子，更给了钉子户漫天要价的底气，拒传部分钉子户提高标准，提出了令人瞠目的天价补偿。

八年时间，益田集团的各项沉没成本已超过12亿！

木头龙事件和其他旧改血淋淋的教训，让开发商终于明白，原以为是块香饽饽的旧改，其实是一个闻起来很香，吃起来会要命的毒丸。

既然这么难，那干脆不改咯！

现在的开发商，宁可去远郊高价拍地，或者去啃城中村旧改或者厂房改造，也坚决不再碰红本房旧改了。

非要旧改，也没问题啊，派两个工作人员进驻小区，租个办公室，拉一个改造征集的横幅，慢慢谈呗，先耗上几年再说，谈下来是天降横运，谈不下来就扯下条幅走人，反正也没多少成本。

可是，这个拆迁办一设立，横幅一挂，小区就立刻炸开锅了，全体业主奔走相告：我们小区要被拆迁了（发财的机会来了）！！

第一时间，小区业主组团，拉群，先定好攻守同盟：

赔付比1：1.3?不干，太低了，咱小区容积率多低啊，最低1：1.5起，咱们先按1：2来谈。

补偿金标准才6万一平米，开什么玩笑，坚决不同意！

二手房报价才5万，现在是待拆迁物业了好伐，提价，7万起！

给小区先加建个电梯，逼开发商提高补偿标准。

某旧改小区加建的电梯

被一阵旧改拆迁风刮过之后，小区所有二手房报价一夜之间大涨。

旧改概念经过中介的层层渲染，很多人高位接盘，高价入坑，自认为买到手第二天就启动拆迁，赔付新房，拿到大笔补偿款，一夜暴富。

然后呢?没有然后了。

这一阵风刮过之后，仿佛什么也没有发生过，这个“待拆迁小区”仍然一年又一年活的好极了，甚至粉刷了外墙准备向天再借五百年。

而买入了“待拆迁物业”的入坑业主，或者被迫搬入老旧小区自住，或者常年低价出租，卖吧，又怕万一拆了亏大了，不卖吧，常年套牢，痛苦不堪。

如果你想投资深圳，如果你看到这篇文章，我希望你远离所有有拆迁概念的红本房，深圳的旧改水有多深，难度有多大，你根本无法想象。你以一己之力去赌，只是一个微不足道的填坑侠。

有多少人因为轻信拆迁的概念，把全部积蓄扔了进去，被套牢一辈子。

旧改证明是条死路。

2017年8月，深圳市住建局起草了《关于加快棚改的（征求意见稿）》，核心内容是，深圳20年以上的老旧住宅区可纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。

旧改变棚改，深圳的城市更新终于往前迈进了一大步。

棚改由开发商主导变为了由政府主导，签约率不再硬性要求达到100%。

棚改让很多人为之一振，认为深圳老旧小区改造将大大加速，实际上又盲目乐观了。

首先，棚改要求业主确权比例达到95%，老旧小区很多房子常年无人居住或出租，根本找不到业主本人。

其次，签约人数比不低于95%，听起来比100%容易了不少。

然而，然而业主各有想法，有的对1：1.2的赔付比例不满，有的对现金赔偿标准不满，有的对奖励标准不满，有的根本就不想搬，大家各怀心思，都想利益最大化，想达到95%的签约率一样难如登天。

棚改新政实施两年了，成功完成棚改的只有福田华富村和罗湖的二线插花地项目，这还是做为示范工程在政府的强力推动下完成的。

其他众多的意向棚改项目仍然无解，陷入了漫长的利益博弈，只是矛盾双方发生了转移，从钉子户与开发商之间的矛盾，变成了业主和业主之间的矛盾纠葛。

无论旧改还是棚改，其实都是人性的较量，而人性是最深不可测最难琢磨的。

实事求是地说，深圳旧改是一个深不见底的大坑。

如果你是所谓待拆迁物业的业主，除了以最大的耐心进行等待之外，我劝你该买房买房，该换房换房，不要像我那位朋友，用有限的青春和孩子的成长环境去赌拆迁的周期，你根本赌不起。

如果你是投资客，想买入待拆迁物业获得一夜暴富，我劝你还是老老实实去看其他商品房，你等不起，也赌不起，想一想你有多少个十年，二十年，甚至三十年可以等待。

最后，欢迎大家在留言中说出发生在你身上或者你所知道的旧改故事。