新房还未验收，开发商就通知收房？

【基本案情】

2017年3月5日，老张跟房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商应当于2017年12月1日交房。

2017年11月1日，老张收到开发商发来的交房通知，要求他在11月30日办理收房手续。

2017年11月30日，老张明知房屋还没验收合格就接收了房屋。

2018年5月5日，老张认为房屋未经验收合格，开发商就不算交房，于是向法院起诉，要求开发商承担逾期交房的违约责任。

【争议焦点】

买受人明知商品房未经验收合格就接收房屋并占有使用，之后买受人能否以商品房尚未验收合格为由要求开发商承担逾期交房违约责任？

【律师观点】

不可以。对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用。买受人明知商品房未经验收合格仍然接收房屋并占有使用，而没有拒绝收房，应当视为双方同意对合同的交付条件进行变更。即使不视为变更交付条件，也只能认定开发商的交付存在瑕疵，而不能认定其未交付，买受人要求开发商承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。

【律师建议】

买受人正确的做法是，在商品房未经验收合格的情况下，拒绝接收房屋，要求开发商在商品房验收合格后交付。另外建议各位买受人，在办理收房手续之前聘请专业的验房师先验房，在验房收房的过程中，如果房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。如果出现以下几种情况，则可以要求解除合同：

（一）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

（二）合同约定的面积与实际测量的面积误差比超过3%。

（三）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向而未书面通知买受人的。

（四）合同中约定的其它退房条件出现时。