“新世界中心”深圳背后的几个谜团

作者：flamingoz

来源：丫丫港股圈（ID：Victoria-hk-stocks）

深圳最近很忙。

经济学家张五常尬吹深圳“未来将成为世界经济的中心”。看得深漂一族们感到有点不好意思。

深圳创新能力闻名自然毋容置疑，但在美丽的市容背后，其内核是否同样强大呢？

4月19日，深圳统计局公布了18年经济和社会发展统计公报，详实的数据，发掘了深圳的不少真相，有一些谜团，依然值得我们思考。

一、人口之谜

抛给深圳的第一大问题是，实际上深圳到底有多少人？如下表所示，2018年是1302万人，同比增长4%。

1300万无疑与印象认知发生了一定冲突：深圳哪里都这么堵，怎么才只有上海的近一半人。

凡是常年在深圳工作，为城市发展作出贡献的人，应该算进常住人口统计表里。户籍人口，往往不是一个好的指标。常住人口，恐怕也不准确。

深圳人口的争论历来很大，而且不容忽视，因为不同的人口分母，将极大的影响人均经济指标，例如人均GDP，深圳位列全国第一，但若把真实的人口算清楚后，就很难得出深圳经济出类拔萃的观点了。

根据中国移动2017年的报告，根据移动在深圳市占率，以及排除双卡，双手机效应后的测算，深圳2017年人口达到2500万。

排除旅游出差的人口后，深圳2017年底的人口大约在2180万左右，与官方数据18年1300万人相差甚远。

移动的考量标准也颇为严格，这2180万人，得满足每个月在深圳逗留超过23天，且每天逗留超过10小时，一个人符合这个标准，他一定应该算进深圳的常住人口里。

移动这个指标比较合理，手机网络信号不会骗人。

看到深圳18年的医保数据，与常住人口相差无几，大多也可以理解官方测算的问题了，忽略了许多外地过来打散工，做生意，没有在深圳登记医保的人群。

实际上这部分人群数量巨大：许多工厂散工，农民工，街头的小贩，天南地北来的生意人，都属此类。

从学生维度，也验证了移动的数据。

深圳的小学生人数全国第三，低于广州和重庆，小学生人数有多少意味着有多少父母在这个城市，也代表青壮年人口有多少。

小学+初中学生超过上海水平，要知道，上海的人口达到2400万左右。

深圳用地可比上海稀缺多了，应该不是供给问题

从这里可以推出一个结论：在一线城市间，生育率相近前提下(北上深都是难婚难育问题严重)，那么40岁以下年龄层的人口，深圳应该接近上海北京，甚至更高，达到全国第一。

很简单，小孩在老家读书，而父母在深圳打工的情况很普遍。但小孩在深圳读书，父母在老家打工供养的情况很少存在。没房，加上消费水平和收入水平不匹配，供不起的。

但大城市出生读书的小孩，其父母基本只会在同城市工作。尤其是小学。

所以大城市小学生人数基本与青壮年劳动人口数正相关，通过小学生人数，就能判断大城市中的40岁以下常住人口的数量。

按上海官方人口减深圳的官方人口，有1100万的差值，既然40岁以下人口深圳不输上海，那么余下的1100万差距是上海的中老年人比深圳中老年人的差距。

这恐怕很难让人信服。上海会多出那么多老年人吗？

综上，深圳的真实人口应该远高于1300万人。保守起见，预估深圳人口为官方数据1300万与移动测算数据2180万的平均值，即1700万左右。

那深圳真实的人均GDP应该在13万元左右，甚至更低。不但是GDP，所有总量除以人口的指标，都应该重新调整。

至于榜单上其他城市的人口掺水现象，这里就不多再一一考量了，但至少可以看出深圳的人均经济水平还没到高一档的程度。

很多深圳人抱怨自己在很多人均指标中拖了后腿，其实没有。 

只是深圳的经济数据算平均指标是时，分母总是忽略了部分人口，却在分子中把他们的贡献算进去了。

二、房地产之谜

跟在深圳打拼的人聊天，除了工作机会和发展，房价就是最好的话题。

梦想的背后，也要现实的支撑，摆在每个深圳人面前的问题是，深圳的房价收入比达到34.2，平均要花34.2年工资才能买房，全国第一。

过高的房价无疑会挤压消费，抬升公司成本，导致企业搬离，进而工作岗位供给减少，人才流失，导致经济下行。在这几年里，就已经不时出现华为撤离深圳这种论调了。

在深圳高耸的房价背后，是什么在支撑？

深圳的住房面积存量跟人口一样，同样是一个谜。

之前有过测算，扣除2.6亿平小产权房，16年深圳的真实住房面积大概在2.79亿平方左右。

而深圳的十三五规划中，16-20年新增4000万平方左右。

算下来，至20年总住房面积大概到3.2亿平方，除以1700万人，人均18平，而全国平均水平是36平，怪不得说是蜗居了。

人们常常诟病深圳地不够，但这种说法似乎并不科学。深圳还有很多方法可以加大力度供地，例如加速旧改，或填海等。

小产权房就用原来的地旧改，换成新的商品房，就够补上住房缺口，不用规划新土地了。毕竟加上小产权房面积，深圳的人均住房面积就已经正常了。

深圳目前的财政结构很健康，能支持这种做法。

但从18年数据看，深圳不但没有努力，反而慢吞吞。竣工面积低于预期。与销售面积形成了鲜明的对比。

现在好像只是限售限购吧，怎么变成限建了？

可能考虑人口的时候，只拿1300万统计人口来考虑，而忽略了余下的几百万吧。

另一个侧面，深圳最近有消息称一季度写字楼空置率在提高，随着金融整顿与创业热情不在，一季度在没有新写字楼入市的情况下，写字楼市场也出现了疲态，净吸纳量为负。

今后三年写字楼存量还会增加近40%，没有P2P，没有那么多创业团队，没有小额贷公司，这存量未来估计很难消化。

资源错配，就是浪费。在房地产市场上，深圳短期的规划确实有失水准。

三、收入之谜

住房紧缺，深圳房价和租金自然呈现出一路高涨的价格，毕竟价格由供求决定。

按照深圳的情况，很多人注定只能打几年工，随后离开去其他城市落地生根，因为深圳几年内都不会有足够的住房供应。

剩下的能留下的人，则必须在极限状态下获取平衡。

比如说上最高的杠杆。

上图所示，深圳的住户贷款高达2万亿，以贷款/存款算的杠杆率为144%，位居全国第二，次于厦门。

绝大部分是房贷的结果。抛给大家的问题是繁重的贷款利息。

目前2万亿的贷款数额，以房贷利率和信用卡利率复合近6%，每年将有近1200亿的应付利息产生。以人均分，每年的人均利息费用竟高达7000元左右。

利息费用的高支出不是好事，这会挤压消费，拉低经济，利息费用实际上是一种摩擦费用，或者通俗说，透支未来的花费。

并不是一种合理的消费，除非是用去做回报率高于贷款利率的投资，但房贷显然不属于这种。

在过去多年，深圳的住户贷款额增长了一倍多，意味着在同等贷款利率下，付息费用也增长了一倍。而可支配收入仅仅增长了40%。

只要背负的利息支出继续增高，导致结余进一步减少，而各项其他消费被挤压，导致消费下降，必然负反馈于经济。

另一个问题是，深圳的收入水平似乎被高估了。

四大一线人均可支配收入对比如下：

为什么大城市吸引人，原因很简单，大城市拥有较高的收入结余，人均可支配收入减人均支出，一年可以获得很高的结余，而很多小城市，一年下来存几千都困难。

奇怪的是，深圳的人均结余最低。深圳对打工者并不如北上广那般好。

一个解释可能是：北上广原住民多，不用承担住房费用，而深圳原住民少，所以居住开销大，达到了收入的30%。

但深圳人均可支配收入居然也是最低，增速也才排第三，这就有点问题了。单看数据，深圳甚至是一线城市中最差的那个。

人均可支配收入是通过抽样调查统计得出，并非用总收入除以人口，其数字水分相对较少，相对真实。

深圳赚的钱不多，存下来的钱更少，这就是数据呈现的真相。

至于为什么深圳还发展得那么好，GDP增速还那么高，前来深圳的人依然很多？

这个还没有定论，只能说很多人，很多公司依然看中深圳的产业前景，觉得在目前的产业结构下，深圳未来保持高增速的可能性最高，愿意付出一定的机会溢价。

但即便深圳的产业再有前景，最后这些前景，这些梦想若不能转化为收入，而个人收入进一步被房地产挤压，那么结果是很明显的。

只要多数来深圳的人觉得不划算，收入过低而生活成本过高，未来的前景并不现实，选择出离，那么这个发展也就戛然而止了。

这个世界上没有哪个城市是不可替代的，唯有人不可替代。