我国人口负增长时代到来，对楼市的影响有多深

原创： 蒲金燕 地产情报站 昨天

是不是不敢置信，中国人口已经迎来了负增长！

房地产发展“长期看人口”的论调已经深入人心。如今，人口负增长时代的到来，对各地的楼市会产生什么深远的影响呢？

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从国家统计局公布的数据看，2017年全国出生人口数为1723万，比2016年公布的1786万少了63万，下降了3.5%。

人口的下降直接表现在新生人口出生人数的减少。从1987年-1995年，育龄妇女减少，中国出生人口由2450万变成2074万，减少了376万人；2013年-2017年，由于家庭生育意愿下降，一孩出生人数由2013年的1053万下降到2017年的722万，最大差值为331万人。

数据来源:国家统计局

二孩出生率也并没有想象中那么多，2016年正式放开二孩政策，新生儿人数在2017年我国人口并没有像预计中那样增长，反而减少了63万，比往年减少3.5%。到了2018年甚至减少了250万人，比往年减少了14.2%。

从地方上来看，也呈整体下降的趋势：

近期，宁波、青岛、聊城等地相继公布了2018年出生人口预期数字，从这些城市的预期来看，人口出生数字大幅下降，尤其是二孩数量下降明显。

青岛市在2018年12月公布的数据显示，2018年1-11月份，全市户籍出生81112人，同比减少21737人，减少21.1%。其中一孩出生率减少8.8%；二孩出生减少29.0%。预计2018年户籍人口出生在9万人左右，比上一年户籍人口出生11.57万数字下降22.2%。

宁波市卫生计生委近期发布2018年户籍人口出生预报数字显示，2018年宁波市户籍人口出生数为4.4万人左右，与上年同期相比，预计减少0.9万人左右，降幅为16.98%。

江苏省2018年1-6月出生人口同比减少13%。

这些城市均预期将出现人口出生数字大幅下降的情况，尤其是二孩数量下降明显。这种情况或许会导致全国人口负增长时间提前。

虽然目前只有部分地区的数据公布，但也能看出近两年的地方出生率也呈整体下降的趋势。有专家表示，预计2018年出生人口规模在1500和1600万之间，比2017年出生人口1723万的数量，减少100万以上。

诸多现状都在说明，我国的出生率的确在下滑，人口负增长的形势会越来越明显。

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人口下滑的趋势，是不是意味着对房子的需求就随之减少了呢？

可以肯定地是从极长周期来看，人口红利的变化对楼市肯定会产生影响。

但是我们要清楚，人口负增长除了影响总人数以外，主要影响的是人口结构，这种变化主要体现在年龄层面，即老年人口比重增加，老龄化加重，新生儿的增长速度赶不上老龄化的速度。

但是老年人是主要购房人群吗？显然不是。

从我国购房人群特点可知，购房人群按照年龄划分，21岁至26岁占比7%，26岁至30岁占比20%，31岁至35岁占比22%，36岁至40岁占比16%，41岁至45岁占比11%，46岁至50岁占比8%，51岁以上占比12%。从这个比例来看，购房群体主要集中在年轻人和中年人。

以北京为例，购房人群平均年龄约33岁，其中本地人平均年龄约34岁，外地人平均年龄降至30岁。

除此以外，我国目前的城市化率为58.52%，这个标准距离发到国家75%的城市化率，至少还需要二十多年时间，在这个周期里，会产生大量房屋升级需求，比如三线的到二线买房，二线的到一线买房，小房子换大房子，远郊的买进市区等。

当然，还有其他因素，独生子女一代更倾向于自己有住房，加上晚婚不婚主义，原本一套房可以解决的问题，现在成了两套房。

中国国家统计局根据全国人口变动抽样调查数据的推算分析表明， 2017年的二孩比例明显提高，并且超过了50%。那么，很多二孩的家庭会有多套房子的需要。

所以，从购房人群的主力军来看，人口负增长情况下，购房需求会从其他方面释放出来。

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在人口负增长的大背景下，有些城市的人数还是在逐年增加。为何呢？自然是受人口流动的影响。

比如，近几年个别城市推出“抢人大战”。随着人口争夺战的展开，常住人口“千万级”城市即将增加。跻身“新一线”城市的郑州、西安、杭州等都有望加入人口“千万俱乐部”。

根据“西安发布”于2018年底公布的数据，全市户籍人口数量接近1000万。人口的流入会加速城市的发展，如2018年西安以16.83%的经济增速位列全国各大城市之首。

值得关注的是，抢人大战主要吸走的是三四线城市的人口，对于那些较弱的三四线城市来讲，青年人口流出的速度在加速，因为对于年轻人来讲，还是想留在城市中，京沪这样的大城市竞争过大，像成都、西安这样以强势速度崛起的新一线城市，自然成了他们的首选。

人口对城市格局的意义重大，现在，不需要主动抢人的城市只剩下京沪，还以一部分有需要、有能力吸引人的城市一定会推出各种政策让青年人留下。

人口负增长无法改变个别城市人口增长的情况，相反的，在进入人口存量博弈时期，城市之间围绕人口的竞争加剧。

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人口流动促使城市格局朝着深层次方向发展，一旦城市格局重新洗牌，形式自然不一样。

就京沪而言，经过这些年人口的累计，城市化率已在80%以上，所以实施了严格的户籍政策来控制人口继续增长，独一无二的地位也让这两座城市根本不需要担心人口问题。

广深及个别二线城市如天津，优惠政策和经济迅猛发展是其人口持续流入的主因。

三四线及以下城市的人口增速，一般是处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

虽然目前少数三四线城市出现人口流入，但部分因为一二线城市的溢出效应使得周边三四线城市人口也出现流入，另一部分则是因为务工人员返乡养老。总体而言，它们仍处于人口流出的状态。

反应到对楼市的影响上，则根据不同城市级别也有所区分。

从中短周期上来说，人口负增长对于一二线城市来讲，影响不大，原因是一线城市和强二线城市，由于资源聚集，对人口的吸引力也不会消退，人口流入的速度远远超过人口负增长的趋势。所以只要有人口流入，这些城市就不缺购房需求，可以说，在房价这个维度上，应当看的并非户籍人口，而是实际常住人口。

至于三四线城市，因为其人口增速整体低于全国平均增速，意味着人口还在流出，所以也无法产生对楼市的持续需求，在这些城市买房，如果自住的话问题不大，如果是投资，则最好还是避开。

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